La propiedad inmobiliaria no es algo estático. Con el tiempo, puede surgir la necesidad de modificar la configuración de una finca, ya sea para dividir un terreno en varias parcelas (segregación) o para unir varias fincas en una sola (agrupación o agregación).
Estos cambios van más allá de dibujar líneas en un plano: implican un proceso técnico y administrativo que afecta a tres instituciones clave:
- Ayuntamiento: concede la licencia urbanística.
- Registro de la Propiedad: inscribe los cambios jurídicos.
- Catastro: actualiza los datos físicos y gráficos de las parcelas.
En este artículo te explicamos cómo se realiza una segregación o agrupación de fincas, los pasos a seguir y conceptos esenciales como coordenadas georreferenciadas, archivos GML y la coordinación Registro-Catastro.
¿Qué es una segregación y qué es una agrupación?
- Segregación: dividir una finca en varias parcelas.
Ejemplo: un terreno rústico de 10.000 m² que se divide en dos parcelas de 5.000 m² cada una. - Agrupación (o agregación): unir varias fincas o parcelas en una sola.
Ejemplo: dos solares urbanos colindantes que se unen para construir un único edificio.
Trámites necesarios para segregar o agrupar una finca
1. Trámite en el Ayuntamiento: Licencia urbanística
El primer paso es consultar la normativa urbanística municipal, ya que no todas las operaciones son posibles. Depende de:
- Clasificación y calificación del suelo (urbano, rústico, urbanizable…).
- Planes generales, normas subsidiarias o planeamiento vigente.
- Requisitos mínimos de superficie, fachada y acceso.
Licencia de segregación o agrupación
La Ley del Suelo establece que, para segregar o agrupar fincas, es obligatorio solicitar una licencia urbanística previa, salvo excepciones puntuales (por ejemplo, herencias que no alteran físicamente la finca).
El Ayuntamiento verificará:
- Que la operación cumple la legalidad urbanística.
- Que se respetan los requisitos mínimos de parcela.
Documentación habitual a presentar:
- Instancia de solicitud.
- Título de propiedad o nota simple.
- Plano de situación.
- Plano de segregación o agrupación firmado por técnico competente.
- Fichero GML con coordenadas georreferenciadas.
- Pago de tasas.
Si todo está correcto, el Ayuntamiento emitirá la resolución favorable concediendo la licencia.
2. Trámite en el Registro de la Propiedad
Con la licencia concedida, el siguiente paso es formalizar jurídicamente la operación en el Registro de la Propiedad.
Documentación necesaria:
- Escritura pública notarial de segregación o agrupación.
- Licencia urbanística o declaración de innecesariedad.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Archivo GML con coordenadas georreferenciadas.
El notario redacta la escritura describiendo la nueva configuración de las fincas, incluyendo superficies, linderos y referencias catastrales.
3. Comunicación al Catastro
El último paso es actualizar la información catastral, reflejando la nueva realidad física de las parcelas.
Se puede realizar mediante:
- Presentación del expediente en la Sede Electrónica del Catastro.
- Comunicación del notario de oficio.
- Instancia directa en la Gerencia Territorial del Catastro.
El Catastro actualizará:
- La cartografía (planos).
- Las referencias catastrales.
- Las descripciones y superficies.
¿Qué son las coordenadas georreferenciadas?
Al modificar una finca, es fundamental definir con exactitud la ubicación y forma de las parcelas.
Las coordenadas georreferenciadas indican:
- Cada vértice de la parcela en un sistema oficial de referencia (normalmente ETRS89 en proyección UTM).
- Posiciones expresadas en metros y grados, asegurando una localización precisa.
Esto evita imprecisiones, solapamientos y conflictos de lindes, garantizando la seguridad jurídica de la propiedad.
¿Qué es un archivo GML?
El GML (Geography Markup Language) es un formato electrónico basado en XML utilizado por Catastro y Registro para intercambiar información de parcelas.
Características clave:
- Define los vértices de la parcela con coordenadas precisas.
- Contiene información sobre perímetro, superficie y referencias.
- Puede ser generado por arquitecto, topógrafo o ingeniero.
Se utiliza en:
- Declaraciones de obra nueva.
- Segregaciones y agrupaciones.
- Inmatriculaciones.
- Modificaciones de linderos.
Coordinación Registro–Catastro: ¿por qué es importante?
España tiene un doble sistema de descripción de fincas:
- Catastro: gestiona cartografía, superficie y linderos a efectos fiscales.
- Registro de la Propiedad: inscribe los derechos jurídicos sobre la finca.
Antes, la falta de coordinación generaba problemas como:
- Parcelas solapadas.
- Descripciones contradictorias.
- Inseguridad en transacciones.
La Ley 13/2015 introdujo la coordinación gráfica obligatoria:
- La representación gráfica en el Registro debe coincidir con la del Catastro.
- Se inscriben las coordenadas georreferenciadas de las fincas.
- Discrepancias activan procesos de rectificación.
Ventajas:
- Mayor seguridad jurídica.
- Evita conflictos de lindes.
- Simplifica compraventas y herencias.
- Facilita la tramitación de hipotecas.
- Mejora la transparencia del mercado inmobiliario.
Resumen de pasos para segregar o agrupar una finca
| Fase | Trámite | Entidad |
| 1 | Solicitud de licencia urbanística | Ayuntamiento |
| 2 | Escritura pública | Notario |
| 3 | Inscripción jurídica | Registro de la Propiedad |
| 4 | Actualización gráfica | Catastro |
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