Escriturar una vivienda antigua no siempre consiste únicamente en firmar ante notario.
Muchas casas construidas hace varias décadas presentan diferencias entre la realidad física del inmueble y la información que aparece en el Catastro o en la escritura de propiedad. Ampliaciones realizadas hace años, reformas nunca declaradas o errores históricos pueden complicar un proceso que, en principio, parecía sencillo.
Actualmente, gracias a la mayor coordinación entre Catastro, Registro de la Propiedad y Notarías, estas discrepancias se detectan con mucha más facilidad. Por ello, antes de escriturar una vivienda antigua conviene revisar que toda la documentación esté correctamente actualizada.
«La mayor parte de los problemas al escriturar una vivienda antigua no aparecen en la notaría, sino mucho antes: cuando la documentación no refleja la realidad del inmueble.»
En Olivares Castillo Arquitectura ayudamos a propietarios a realizar toda la documentación técnica necesaria para regularizar este tipo de viviendas, incluyendo la tramitación de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) y el resto de informes técnicos que puedan requerirse.
¿Por qué puede ser complicado escriturar una vivienda antigua?
Las viviendas antiguas suelen haber pasado por diferentes propietarios y, en muchos casos, han sufrido modificaciones que nunca llegaron a comunicarse oficialmente.
Es habitual encontrar situaciones como:
- Viviendas ampliadas sin actualizar la escritura.
- Porches o anexos construidos hace décadas.
- Errores en la superficie construida.
- Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad.
- Parcelas cuya representación gráfica no coincide con la realidad.
Cuando esto ocurre, el proceso de escrituración puede requerir previamente una regularización documental.
¿Qué documentación conviene revisar antes de escriturar?
Antes de iniciar cualquier trámite es recomendable comprobar que toda la información coincide.
| Documento | ¿Qué información contiene? | ¿Debe coincidir? |
| Escritura de propiedad | Descripción jurídica del inmueble | Sí |
| Catastro | Datos físicos y gráficos del inmueble | Sí |
| Realidad construida | Estado actual de la vivienda | Sí |
Si existen diferencias importantes será necesario regularizar la situación antes de poder inscribir correctamente la vivienda.
La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica
Uno de los documentos más importantes para escriturar una vivienda antigua es la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
Este certificado permite comprobar cómo está inscrita la vivienda en el Catastro y verificar si coincide con la realidad.
Entre otros datos incluye:
- Referencia catastral.
- Superficie del suelo.
- Superficie construida.
- Uso del inmueble.
- Representación gráfica de la parcela.
- Coordenadas y localización.
La CCDyG se convierte en el punto de partida para detectar posibles discrepancias y determinar qué trámites serán necesarios.
¿Qué ocurre si el Catastro no coincide con la vivienda?
Cuando aparecen diferencias entre la documentación y el inmueble pueden darse distintas situaciones.
| Situación detectada | Actuación habitual |
| La escritura es correcta pero el Catastro no | Regularizar la información catastral. |
| El Catastro es correcto pero la escritura está desactualizada | Rectificación mediante escritura notarial. |
| Ni Catastro ni escritura coinciden con la realidad | Regularización completa con documentación técnica. |
Cada caso requiere un procedimiento diferente, por lo que resulta recomendable analizar previamente la situación antes de iniciar cualquier trámite.
¿Qué documentación técnica puede ser necesaria?
Dependiendo del estado documental del inmueble, pueden ser necesarios distintos informes elaborados por un arquitecto.
Los más habituales son:
- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
- Informe de Ubicación de la Construcción (IUC).
- Informe de Validación Gráfica (IVG).
- Certificado de antigüedad.
- Planos georreferenciados.
- Documentación técnica para subsanar discrepancias catastrales.
Toda esta documentación facilita que Notaría, Catastro y Registro trabajen con una descripción única y coherente del inmueble.
¿En qué podemos ayudarte desde Olivares Castillo Arquitectura?
En nuestro estudio acompañamos a los propietarios durante todo el proceso de regularización documental previo a la escrituración.
Podemos encargarnos de:
- Analizar la situación catastral del inmueble.
- Obtener y revisar la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
- Comprobar que la realidad construida coincide con la documentación existente.
- Elaborar planos e informes técnicos.
- Preparar la documentación necesaria para Notaría y Catastro.
- Asesorar durante todo el procedimiento hasta la regularización de la vivienda.
Nuestro objetivo es que el propietario llegue a la firma con toda la documentación correctamente preparada, evitando retrasos y posibles incidencias. En nuestro estudio acompañamos a los propietarios durante todo el proceso de regularización documental previo a la escrituración, integrando esta gestión dentro de estrategias más amplias de viabilidad y coordinación técnica en gestión de promociones inmobiliarias en Murcia, cuando el activo forma parte de un desarrollo o proyecto con varias unidades.
¿Cuándo conviene iniciar estos trámites?
Lo ideal es hacerlo antes de firmar cualquier operación relacionada con la vivienda.
Especialmente cuando se trata de:
- Una compraventa.
- Una herencia.
- Una donación.
- La regularización de una vivienda antigua.
- La solicitud de una hipoteca.
- Una futura reforma integral.
Cuanto antes se detecten las posibles discrepancias, más sencillo suele resultar solucionarlas.
El papel del arquitecto en la regularización de una vivienda antigua
Aunque muchas personas asocian el trabajo del arquitecto únicamente al diseño de edificios o reformas, en este tipo de procedimientos su labor resulta fundamental.
Además de elaborar la documentación técnica, un arquitecto puede verificar que:
- La vivienda está correctamente representada.
- Las superficies son reales.
- No existen problemas urbanísticos.
- La documentación aportada cumple los requisitos exigidos por la Administración.
Esto reduce considerablemente la posibilidad de que el procedimiento se paralice por falta de información.
Antes de escriturar, revisa toda la documentación
Regularizar una vivienda antigua antes de acudir al notario evita retrasos, costes inesperados y problemas en futuras operaciones.
Si necesitas conocer toda la documentación necesaria para escriturar un inmueble, te recomendamos leer también nuestro artículo ¿Qué documentos necesitas para escriturar una vivienda?, donde explicamos el proceso general y la documentación habitual según cada caso.
En Olivares Castillo Arquitectura nos encargamos de preparar toda la documentación técnica necesaria para que la realidad construida, el Catastro y la escritura hablen el mismo idioma, facilitando el proceso de regularización y evitando complicaciones futuras.